百色是滇、黔、桂三省(区)交界的交通枢纽和物资集散地,是大西南出海通道进入广西腹地的咽喉城市,具有“东靠西联,承东启西”的特殊区位优势。目前百色巴马机场运营的航线,通达上海、广州、深圳、成都、杭州、贵阳等国内重点城市,提升了百色对外开放水平。
依托重要的地理位置和便捷的交通枢纽,百色各地的旅游业也蓬勃发展,城市便捷酒店(靖西城东路店)、城市便捷酒店(百色田阳店)、城市便捷酒店(百色财富广场店)的投资人梁玉辉先生,分享他在百色一地的酒店投资经验及管理办法。
酒店投资人梁玉辉的投资心得:
1、一般我选择15年租赁年限的物业,低于10年的基本不考虑。
2、选择酒店市场饱和度不高的商圈,各品牌集中扎堆也不利于发展。
3、更加注重提升客户体验感,而不是一味追求装修档次;装修再奢华,如果不能给客人提供舒适度及便利性,那么这个装修就是无效装修。
开业半年,天天满房
锐帕:梁总,您在百色投了三家城市便捷,那除了这三家同城的酒店,还有没有投资其他的酒店品牌?在投资酒店行业之前您是从事的什么行业,是什么原因促使您投资酒店行业呢?
投资人梁玉辉:在投资连锁品牌之前我也做过单体酒店,也在北海做过一家其他品牌的酒店,后面都没有继续经营了,目前在营的就只有百色这3家城市便捷。
在从事酒店项目之前,我是在一家事业单位上班的,后面离职出来做了一些物业出租之类的项目,也跟进了一些工程项目,在这个基础上积累了一定的资本,直到后面通过朋友的介绍,获得了一个比较适合做酒店的物业,于是就和朋友一起把酒店做了起来。由于前期有物业租赁跟工程类的经验,做酒店其实也有一些共通性。
之所以选择投资城市便捷,也是机缘巧合,我一个朋友跟阮总认识,通过介绍对城市便捷有了更清晰的认知,再加上城市便捷这个品牌在广西的知名度以及口碑非常好,所以在当下的投资环境投资城市便捷也相对合适,事实也证明投资策略无误,刚开业的半年期间,几乎天天满房,收益不言而喻。
物业租赁年限不低于10年
锐帕:刚才梁总您提到做过物业租赁项目,投资的酒店项目也不少,那您对物业应该是比较了解的,就酒店投资而言,您选择物业有没有一些自己的标准,对酒店来说选择什么样的物业更合适?
投资人梁玉辉:就物业的选择而言,我个人看来,首先是选择租赁年限足够长的物业,一般我是选择15年的物业。低于10年的我基本不考虑,或者是我把它签下来,但是不用做投资酒店。这个植根于后期的运营成本,合同年限长,代表着就物业租金是可控的。再一个是我做酒店是想做可持续长期稳定的生意,那么在投资本金收回之后,我可以有足够的时间获利。
其次,要善于整合身边的人脉资源去合理运用,从而找到性价比高的物业。市场上有什么合适的物业出来,价格在什么价位,有没有议价空间,这个商圈的同类型酒店经营情况怎么样,这些信息除了要自己收集之外,身边的人脉资源需要动起来,尤其是你身边有一些在圈子内的人脉清楚这个物业的详细情况,这绝对是能帮助决策的有效信息。
最后要选择酒店市场饱和度不高的商圈。品牌集中扎堆不利于发展,所在商圈的市场可接收容量是有上限的,蛋糕就这么大,如果客源已经被瓜分得差不多了,甚至是饱和溢出了,如果再去这个地方选择开酒店,那肯定得不到好的收益。
增加新型材料,打磨装修细节
锐帕:酒店是重投资项目,其中物业租金的投资占比很多,所以选对物业非常重要,从梁总刚刚的分析中,我们也获益良多。那除了物业之外,前期投入最大的应该就是装修了,就装修而言,梁总有什么好的经验或者是需要规避的教训能够分享给大家?
投资人梁玉辉:就酒店项目的装修,一个是防水、隔音、安全性能方面;再一个是装修用料方面的选择,都是老生常谈的内容,过去的不谈,未来酒店业的装修我是这么看的,至少舒适型酒店我是这么看的:
一、应该增加新型材料的投入建设。这是通过提升产品差异性从而提升产品竞争力的一个方式,市面上的新型材料很多,如果只保守地一味使用传统材料,久而久之,产品会在市场失去竞争力。
二、更加注重提升客户体验感,而不是一味追求装修档次。装修再奢华,如果不能给客人提供舒适度及便利性,那么这个装修就是无效装修,花了大价钱,但是收获不到顾客。
三、注重装修细节方面的投入,主打产品升级的性价比。品牌升级,说到底是为了抢占市场,最好的情况是花最少的钱获得更大的收益,所以性价比的体现非常重要,软装相较于硬装而言,更能够让客人获得感知,收获好评,同样的房间,花一样的价钱,把钱花在墙上跟花在床上的效果,差别是巨大的。细节方面的升级,比如吹风机,客人使用频率高的产品;再比如水龙头,使用产品质量更好一点的,产品升级把钱花在客人实际能用到,能感知到的地方。
根植年轻化顾客需求
坚持经济型酒店投资
锐帕:对大众而言,确实是实用性的感知更为强烈,更能收获住客好评,您对未来酒店装修升级等方面的心得也很实用,很好奇就现在中国的这个经济走向,酒旅市场未来的发展您是怎么看的,如果往后您要继续新的酒店项目投资,您更看好什么品牌,什么档次的酒店项目?
投资人梁玉辉:据我观察到的,2012-2013整体的酒店是呈爆发性增长的时期,2019年至今是呈现下降的趋势,都在说疫情影响,大环境不好。我不这么看,新冠的影响确实是其中的影响因素,但不是唯一因素,事实是从2018年开始,全国经济放大到全球经济都是在下行的态势。即便是经济下行,我还是认为,酒店业仍有其发展空间,整体是向好的,人类生存,跟衣食住行相关的行业都不会没落。
所以变的是市场,需求还在。尤其是把握年轻顾客的需求是我们后续需要研究的重要市场课题。不能以我们个人喜好去衡量市场,要关注年轻人在入住领域的喜好。特别是一些经常出差的商务客人的也好,外出旅游的也好,大部分的普通人,他们选择酒店首要是舒适安全,而不是一味追求高大上,所以,对于未来酒店业的投资,我还是会坚定投资经济型、舒适型走年轻化的酒店项目。
结语
从物业租赁业务走向酒店投资,梁玉辉先生认为物业选择非常重要,首先是租赁年限要足够长,再一个是运用好身边的人脉资源获取性价比最高的物业进行合作,避开过度饱和的商圈市场;在未来酒店装修方面,注重提升顾客的体验感比盲目打造奢华感更能收获客人好评;未来酒店业的发展更看重经济型酒店的投资,选择满足年轻顾客需求的产品。
采访:潘美凤 刘兵
撰稿:潘美凤 刘兵
